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1         ESTIMO: calcolo dei millesimali

                                  (tema ministeriale 1993)

                        a cura del prof. giampaolo rinaldi (docente di agraria)

I proprietari di una palazzina di nuova costruzione decidono di realizzare un regolamento condominiale con relative tabelle millesimali. Affidano l’incarico ad un tecnico che, svolte le necessarie indagini, rileva quanto segue.

Il complesso di beni consiste in una palazzina di 4 piani, provvista di ascensore, circondata da un cortile esteso per circa 500 m². Su ciascun piano, di 198 m² , ci sono 2 appartamenti di identica superficie, suddivisi in modo che uno sia esposto ad Est e l’altro a Ovest.

Gli appartamenti dell’ultimo piano godono ciascuno di una porzione di soffitta di 80 m². Sulla parte retrostante del cortile insistono sei locali separati, ciascuno di 25 m², adibiti a garages, appartenenti ai proprietari dei rimanenti sei appartamenti. Anteriormente il cortile collega la palazzina ad una strada comunale, sita ad est della costruzione.

Il candidato, dopo aver illustrato gli aspetti estimativi che giustificano l’elaborazione delle richieste tabelle, esponga i conseguenti criteri da adottare e proceda alla definizione delle stesse.

SOLUZIONE  

Le tabelle millesimali vengono a quantificare numericamente le quote di diritto di comproprietà dei vari condomini su tutte le parti comuni; esse hanno la funzione, oltre che di stabilire la quota di proprietà di ogni condomino, di permettere la determinazione delle spese che ogni condomino deve sostenere per la manutenzione delle parti comuni stesse. Le tabelle vanno compilate tenendo conto del rapporto tra il valore dell’unità ed il valore dell’intero condominio, rapportando tutto a 1000.

Si preferisce adottare, perchè più pratico, il criterio di determinazione dei millesimi sulla base delle grandezze fisiche delle unità immobiliari. Le superfici delle unità immobiliari devono essere prese omogenee ed equivalenti; a tale scopo si tiene conto di opportuni coefficienti di correzione che permettono di ottenere le superfici virtuali. L’aspetto estimativo sta nella scelta, con riferimento al mercato immobiliare, del valore numerico dei coefficienti correttivi. A tale scopo, mediante una ricerca di mercato per ciascuna differenza nelle caratteristiche delle unità immobiliari, va fatta una graduatoria attribuendo il coefficiente 1  al grado migliore.

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Il rapporto tra i coefficienti sarà uguale al rapporto tra i prezzi di mercato delle unità immobiliari che si differenziano tra loro, per la caratteristica presa in esame.

Numerose sono le caratteristiche che possono essere prese in considerazione. Ricordiamo la destinazione, l’orientamento, il livello di piano, il prospetto, la luminosità, la funzionalità, ecc.. Ipotizziamo in concreto un condominio avente le seguenti caratteristiche.

L’edificio di nuova costrizione, ubicato in una zona di espansione di un medio Comune, è formato da 4 piani della superficie di 198 m² per ogni piano. In ogni piano vi sono 2 appartamenti della superficie commerciale di 90 m² ciascuno e 18 m² sono occupati dal vano scala e ascensore. Il piano terreno è rialzato rispetto al piano di campagna di m 1. Gli appartamenti, tutti uguali come dimensioni, distribuzione e finiture degli ambienti, vengono distinti in due gruppi: A con esposizione ad est, con veduta sulla strada comunale e b con veduta sul cortile.

Ciascun appartamento è così composto: pranzo-soggiorno m² 20,5 di superficie netta ; camera m² 18,0 di superficie netta; camera m² 15,3 di superficie netta; cucina m² 13,0 di superficie netta; ingresso 6 di superficie netta; bagno m² 8,2 di superficie netta. La superficie netta complessiva è così di 81 m². Ogni appartamento è dotato di un balcone della superficie di m² 10.

La costruzione è circondata da un cortile di m² 500; vi sono inoltre 6 autorimesse della superficie di m² 25 ciascuna ed appartengono ai proprietari degli appartamenti dei primi 3 piani; appartiene ai proprietari degli appartamenti del quarto piano una porzione di soffitta per una superficie di 80 m² di superficie netta per ogni appartamento.

Da indagini di mercato ho rilevato i seguenti coefficienti:

Ä       Coefficiente di destinazione: camere,pranzo, cucina, bagno, coefficiente 1; ingresso: coefficiente 0,8; balcone: coefficiente 0,25; soffitta: coefficiente 0,30; garage coefficiente 0,8.

Ä       Coefficiente di orientamento: sud 1; est e ovest 0,96; nord 0,9.

Ä       Coefficiente di piano: rialzato 0,92; primo 0,94; secondo 0,96; terzo 1.

Ä       Coefficiente di prospicienza: strada 1; cortile 0,85.

Non sono presi in considerazione altri coefficienti perchè omogenei in tutti gli appartamenti.

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Procedo quindi al calcolo delle superfici corrette delle unità.

1) UNITA’ CONDOMINIALI A1- A2- A3.

1) UNITA’ CONDOMINIALI B1- B2- B3.

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Unità condominiali A4.

Come unità condominiali A1- A2- A3 per gli elementi principali: Totale superficie totale corretta: m² 70,40;pertinenze: balcone:m²10 per coefficiente 0,25 = m² 2,5; soffitta m² 80 per coefficiente 0,30 = m² 24. Totale delle superfici virtuali delle pertinenze m² 26,5.

Unità condominiali B4.

Come unità condominiali B1- B2- B3 per gli elementi principali: Totale superficie totale corretta: m² 65,60;pertinenze: balcone:m²10 per coefficiente 0,25 = m² 2,5; soffitta m² 80 per coefficiente 0,30 = m² 24. Totale delle superfici virtuali delle pertinenze m² 26,5.

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Calcolo dei millesimi di ripartizione delle spese concernenti le scale di un condominio verticale.

Dalla suddivisione della proprietà unica di un edificio d’epoca di 5 piani fuori terra, è nato un condominio di 6 unità: due negozi al piano terreno, con accesso indipendente, e un alloggio in ciascuno dei piani sovrastanti, serviti da una scala comune. Sono già stati attribuiti i millesimi di proprietà generale, che si espongono nella medesima tabella.

                                    Totale                                 1000

Si allestisca la tabella dei millesimi unici per la ripartizione delle spese concernente la scala comune, applicando le disposizioni dell’art. 1124 del codice civile, fatta propria dal regolamento condominiale. Le altezze da terra dei vari piani sono le seguenti: 1° piano m 4,50; 2° piano m 9,00; 3° piano m 12,80; 4° piano m 15,80.

SOLUZIONE   

1) Calcolo dei millesimi di proprietà particolare relativi alla scala comune:

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Fattore costante:1000 =1,2821 (k)

                         780

C: 250 • k=320,51              D: 220 • k=282,05 

E: 180 • k=230,77               F: 130 • k=166,67

2) Millesimi di altezza dal suolo

Fattore costante:1000 =23,7530 (k)

                         42,10

C: 4,50 • k=106,89                D: 9,00 • k=213,78 

E: 12,80 • k=304,04               F: 15,80 • k=375,30

3) Millesimi unici di ripartizione delle spese per le scale.

Totali millesimi                                                        1000

Una spesa di 2.500 € verrà così ripartita:

C=213 • 2500  =532.5     D=248 • 2500  =620  E=268 • 2500  =670   F=271 • 2500  =677.5    

       1000                   1000                             1000                           1000

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